住宅ローンが残っている場合は特に問題になりがちです

結婚後に夫婦が購入した不動産は、財産分与の対象となります。住宅ローンが終わっていれば大きな問題はありませんが、ローンのある住宅を財産分与する場合には分け方を十分に話し合う必要があります。

まずは評価額を知りましょう

不動産の評価額は時期によって変動しますが、一般的には「財産分与をする時点での評価額」を採用します。不動産会社によって査定価格にばらつきがあることも多いので、いくつかの不動産会社に査定を依頼して比較してみることをおすすめします。

ローン付き不動産の場合は、その評価額からローン残高を引いた差額が財産分与の対象となります。

評価額がローン残高を上回る場合は、差額を分け合います

不動産の分与でトラブルが少ないのは、売却して手元に残った金額を分ける方法です。おおまかに例えると、不動産の評価額が4000万円、ローン残高が1000万円の場合は、差額の3000万円を分けられるので大きな問題にはなりにくいのです。

オーバーローンの自宅の財産分与方法

難しいのは、評価額がローン残高を下回る場合です。オーバーローン、つまり、売却してもローンが残るような場合には財産分与するプラスの財産がないので、自宅分の財産分与はなしで、ローン名義人(多くの場合は夫)がそのまま住み続ける場合も多くあります。

オーバーローンの不動産を売却する場合には、ローンの名義人が借入先の金融機関の承諾を得ることで、「任意売却」をすることができます。

任意売却とは、売却金額や売買の手続きを金融機関が行います。売却した後も引き続きローンを払い続ける必要がありますが、現在の生活状況に応じて支払える範囲での現実的な返済方法を提案してもらえる、売却に必要な諸経費の持ち出しがない、退去時期を相談できる、などのメリットがあります。

また、子どもの学校などの関係で妻と子どもがそのまま住み続けるという選択も、夫の承諾があれば可能といえます。

その場合には、

・妻が単独でローンを組みなおす
・名義は夫のままにして、ローンは夫から妻に対して養育費として振り込んでもらう
・名義は夫のままにして、ローン分は妻が夫の口座に振り込み、夫から銀行に支払ってもらう

などのような調整が必要になってきます。

いずれにしても、ローンを組んでいる金融機関に相談に行く必要があります。

ただ、自宅の売却がしにくい上に、夫の支払いが滞ると自宅が差し押さえられてしまうリスクもあるため、自宅を売って清算することが将来のトラブルを防ぐことにつながるといえるでしょう。

まとめ

住宅の財産分与は複雑で、様々な要素を考慮する必要があります。下記の情報を集めて、一度専門家に相談するとよいでしょう。

  • 購入価格
  • 現在の評価額
  • ローン残高
  • 連帯保証人の有無
  • 共同名義人(登記簿上・ローン)
  • 頭金の有無、誰がいくら支払ったか など